そもそも借地権とは

借地権とは、建物を建てるために毎月一定額の地代を払い土地を借りる権利をいいます。
一般的にマイホームを取得する場合、土地と建物を購入することになりますが、借地権付き住宅のように建物だけを購入して土地は借りるという選択肢もあるわけです。
借地権付き住宅のメリットとしては、土地代が月々の地代として支払うため、建物購入時の総額が抑えられます。
また、土地の持ち主ではないため、不動産取得税や固定資産税など土地に対する税金がかかりません。
そして、契約更新すれば半永久的に土地を利用できます。

借地権の種類

借地権には大きく分けて2種類あり、借地法（旧法）と1992年8月1日に施行された借地借家法があります。
旧法は借地人の権利が強く、半永久に借りられてしまい地主側に不利な面がありました。新しい借地借家法は、借りられる期間を定めた定期借地権が設けられています。

借地権付き物件を売却するには

いくつか方法があります。ただし、売却には地主の許可が必要です。

地主に売却する

一般的によく行われる方法で、地主に建物を買い取ってもらえれば借地権は消滅します。
地主にとっては借地権が返ってきて完全な所有権となるため、土地の資産価値が高くなるメリットがある取引です。
ただし、借地権価格、建物価格の評価は折り合いが難しい面もあり、交渉に時間がかかってしまう傾向にあります。

第三者に売却する

借地権は地主以外の第三者に売却することが可能です。この場合は物件付で買い取ってもらうことが一般的です。
地主の許可が必要になり、借地権の価値の10％程度を譲渡承諾料として地主に収める必要があります。
場合によっては地主へ売るよりも高額になり、承諾料を差し引いてもお得になることも。
売却にあたり、地主の承諾を前提にすると大きなリスクが伴うため、専門性をもった不動産会社に相談することが大切です。
また、売却にかかる測量費用や解体費用、譲渡承諾料は売り主の負担になる取引が多く見られます。

底地と合わせて第三者へ売却する

地主が持つ底地権を譲ってもらい、借地権と底地権をセットしにして所有権として同時に売却する方法があります。この方法をとる場合も地主への交渉が重要です。
底地権とは借地権が設定されている土地の所有権をいいます。

地主が売却による譲渡を認めない場合

借地権付き物件の売却、譲渡には地主の許可を得なければなりませんが、場合によっては許可がもらえない場合があります。
この場合は裁判所に借地権付き物件を譲渡したい旨を申し出て、裁判所から代わりに許可をもらう方法があります。
地主に対して著しく不利になるということがなければ許可がもらえるでしょう。ただし、譲渡承諾料の支払いは必要です。