この記事のポイント

・売却価格が残債を上回れば差額を手元に残せるが、下回る場合は自己資金で補填が必要
・任意売却は市場価格で売却し、競売より高値で売却できるうえ信用情報への影響を抑えられる
・売却後の返済方法は一括返済、返済期間延長（リスケ）、借り換えを比較検討して選ぶのがポイント

ローン残債と売却価格の関係

住宅ローンを抱えたまま不動産を売却する際、まず注目すべきは「売却価格と残債の差額」です。売却価格が残債を上回れば、その差額を手元資金として確保できます。
たとえば残債が2,500万円、売却価格が3,000万円なら差額は500万円となり、引越し費用や次の住まいの頭金に充当可能です。しかし、売却価格が残債を下回る「アンダーローン」では、差額を一括で返済しなければローン完済はできません。
アンダーローンの場合、手持ち資金で補填できるか、あるいは任意売却の検討が必要です。まずは不動産査定で市場価値を正確に把握し、金融機関へ残債額を確認したうえでシミュレーションを行いましょう。

任意売却の仕組みとメリット

売却価格が残債を下回る場合や、ローン返済が滞り競売リスクがある場合には「任意売却」が選択肢になります。任意売却とは、債権者（金融機関）と調整したうえで市場価格での売却を進め、売却後に残債の返済計画を再設定する手続きです。
任意売却の最大のメリットは、競売より高値で売却できる可能性が高く、信用情報への影響を最小限に抑えられる点です。競売になると市場価格よりも2～3割低い落札価格になるケースが多いため、債務超過のリスク回避にもつながります。
手続きは、任意売却に実績がある不動産業者に依頼し、金融機関との交渉を代理で行ってもらうのが一般的です。債権者から承認を得るまで数週間かかることもありますが、早めに相談することでスムーズに進行できます。

売却後のローン返済方法

任意売却後やアンダーローンの補填が必要な場合、残債の返済方法を複数検討しましょう。最も一般的なのは「一括返済」ですが、手元資金が不足する場合は「リスケジュール（返済期間延長）」や「他のローンへの借り換え」も選択肢です。
リスケジュールでは、金融機関と契約を見直し、月々の返済額や返済期間を延長することで負担を軽減できます。ただし、総返済額は増えるため、長期的な支出計画を再確認してください。借り換えの場合は金利条件の良い新規ローンへ移行し、支払い総額を抑えられる可能性があります。
いずれの方法を選ぶにせよ、複数の金融機関へ相談し、返済シミュレーションを比較検討することが重要です。専門家のアドバイスを受けながら、自分のライフプランに合った最適な返済方法を選びましょう。